Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Законодательство РФ дает возможность компенсировать часть расходов на покупку жилья, а также на уплату процентов по ипотеке. Максимальное суммарное возмещение, доступное человеку, составляет 650 тыс. руб. Семья вправе вернуть до 1,3 млн уплаченного налога. Но, чтобы получить эти деньги, нужно знать все нюансы оформления.

Что представляет собой налоговый вычет

Налогооблагаемой базой называют доходы (например, зарплату), с которых уплачивается НДФЛ. Налоговый вычет – это сумма, на которую при определенных обстоятельствах уменьшается налоговая база. Человек получает право вернуть из бюджета 13% от этой суммы или не уплачивать их.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку относится к имущественным. Он предполагает, что кроме основного вычета за приобретение жилья, человек имеет право получить компенсацию налога за проценты, уплачиваемые банку.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Срока давности у этого вычета нет. Оформлять его разрешено не только в том году, когда проценты были фактически уплачены кредитору, но в любой момент в будущем.

Воспользоваться этим типом вычета допустимо лишь для одного объекта недвижимости. Если человек однажды обратился за компенсацией НДФЛ по процентам, но не достиг установленного лимита выплат, ему все равно не будет предоставлен повторный вычет в будущем.

Какую сумму получится вернуть

Если ипотека и право собственности оформлены в 2014 г. или позднее, максимальный вычет по процентам – это 3 млн руб.

До 01.01.2014 г. этого лимита не было, и ипотечный заемщик мог уменьшать налоговую базу на уплаченные банку проценты в полном объеме. Но если кредитный договор оформлен до этой даты, а право собственности на жилье – позднее, то ограничение все равно будет действовать.

Например, суммарная переплата по ипотечному кредиту составляет 4 млн руб. Тот, кто купил квартиру до 01.01.2014 г., получит из бюджета 520 тыс. руб. Тот, кто сделал это позднее, – 390 тыс. руб.

Важно: Если человек кредитовался до 01.01.2014 г., а потом сделал рефинансирование, он сохраняет право на получение вычета по процентам в полном объеме.

При покупке жилья в ипотеку, человек также может претендовать и на основной имущественный вычет. Его максимальный размер – 2 млн руб. (вернуть из бюджета можно 260 тыс. руб.).

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

При совместном владении недвижимостью

Если жилье приобретено несколькими людьми, каждый из его совладельцев получает право на основной налоговый вычет и компенсацию расходов на обслуживание долга.

В зависимости от того, являются ли собственники супругами, для них будут действовать разные правила возврата НДФЛ.

Если речь идет о семейной паре, у которой нет брачного договора, то жилье будет считаться общим вне зависимости от того, кто значится собственником по документам. Оба вида вычета (основной и по процентам) муж и жена могут распределить между собой на свое усмотрение.

Заявление о разделении налогового вычета между супругами следует направлять в ФНС одновременно с декларацией. Если полную компенсацию не удалось получить за один год, у пары сохраняется право в последующие годы изменить принцип распределения.

Если совместная ипотека взята людьми, которые не состоят в браке, то жилье должно быть оформлено в долевую собственность. Иначе у одного из созаемщиков не возникнет права на вычет. Кроме того, потребуется подтвердить в ФНС фактические затраты на покупку недвижимости и обслуживание долга. Это означает, что каждый из собственников должен перечислять регулярные платежи в счет погашения долга со своего личного счета.

Если же созаемщик указан в ипотечном договоре только для увеличения кредитного лимита, не имеет доли в жилье и не платит за него, он не получит право на вычет. Даже если недвижимость оформлена в совместную собственность, а взносы по кредиту платит только один из владельцев, второй не сможет вернуть НДФЛ. То же самое и в обратной ситуации, когда рассчитывается с банком один человек, а квартира оформлена на второго.

Когда можно получить вычет

Главное условие получения вычета по процентам – оформление целевого кредита. В договоре кредитования обязательно прописывается, что средства выданы на любую из следующих нужд:

  1. Приобретение жилой недвижимости. Это может быть квартира, комната, таунхаус, коттедж или доля в перечисленных объектах.
  2. Самостоятельное строительство жилой недвижимости.
  3. Покупка земли с домом или участка, предназначенного для постройки.

Право на вычет возникает после регистрации собственности на недвижимость. Если жилье приобретается на стадии строительства, обращаться за возвратом НДФЛ можно только после того, как дом будет сдан (подписан акт о передаче). При этом разрешено заявить к вычету и проценты, уплаченные в предыдущие годы.

Для получения любого вычета, нужно быть налоговым резидентом РФ и иметь доход, который относится к основной налоговой базе. С 2021 г. перечень доходов, с которых можно вернуть НДФЛ, ограничен. Например, в него входят заработная плата и проценты по вкладам. Но из него исключены доходы от продажи ценных бумаг, купонных выплат по облигациям и др.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Если человек является предпринимателем, использующим особый налоговый режим, или получает доход только в статусе самозанятого, то он не может претендовать на оформление выплаты из бюджета.

Когда нельзя получить вычет по процентам

Вернуть НДФЛ с переплаты банку не получится, если:

  • приобретены апартаменты, а не квартира или дом;
  • оформлен потребительский кредит, а не ипотека (даже если есть другие подтверждения того, что деньги направлены на покупку жилья);
  • у человека нет дохода, относящегося к основной налоговой базе;
  • продавцом недвижимости выступает близкий родственник (родитель, супруг, ребенок), даже если у человека есть доказательства фактического проведения оплаты;
  • жилье куплено за счет средств работодателя или государства (НДФЛ не возвращается с суммы маткапитала или при покупке по военной ипотеке);
  • вычет по процентам уже был получен ранее.

Ранее проценты по ипотеке не компенсировались, если был куплен участок, предназначенный для садоводства, а не строительства жилья. С 2021 право на налоговый вычет имеют те люди, которые оформили в собственность возведенный на такой земле дом в 2019 г. или позже.

Способы получить вычет

НК предусматривает 2 способа получения налогового вычета – у работодателя в текущем году и через ФНС в следующем году или позднее.

Оформление через работодателя

С заработной платы каждого сотрудника ежемесячно удерживается НДФЛ 13%. Человек, который хочет воспользоваться имущественным вычетом, должен предоставить в бухгалтерию своей организации уведомление из ФНС, подтверждающее его право. После этого удержание налога прекратится.

Чтобы получить это уведомление, необходимо направить в ФНС заявление и полный пакет документов о покупке жилья. Преимущество такого способа – отсутствие необходимости заполнять 3-НДФЛ.

Кроме того, вычет будет получен быстрее. На рассмотрение заявления налоговая служба берет 30 дней, а камеральная проверка декларации длится 3 месяца. Кроме того, 1 месяц отводится на рассмотрение заявления о возврате излишне удержанного налога и еще 10 дней на его выплату.

При оформлении вычета через работодателя, уведомление из ФНС нужно предоставлять каждый год по полного исчерпания полагающейся суммы.

Оформление через ФНС

Подать заявление на возврат ранее удержанного НДФЛ можно только на следующий год (или позднее) после возникновения права на получение вычета. Исключение – пенсионеры. Они имеют возможность вернуть налог, уплаченный за 3 предшествующих покупке года.

В налоговый орган необходимо направить декларацию о доходах плюс пакет документов, подтверждающий право на вычет. Сделать это можно на сайте ФНС, лично или заказным письмом.

При подаче заявления на возврат налога сразу за несколько лет, необходимо на каждый год заполнять отдельную декларацию 3-НДФЛ. Ее форма постоянно меняется. Следует использовать ту, которая действовала в году, за который был получен доход. Удобнее всего заполнять декларацию на сайте ФНС или в специальной программе, которую можно с него скачать.

Подавать декларацию для возврата НДФЛ можно в любое время года. Необязательно делать это до 30 апреля, как в случаях, когда необходимо отчитаться о доходах.

С 21.05.2021 г. в России действует упрощенный порядок получения имущественных вычетов (в т.ч. и по процентам по ипотеке). Для возмещения налога, уплаченного в 2021 г. и позднее, при обращении в ФНС будет достаточно заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика.

Фактически, единственная информация, которую потребуется указать человеку, – это его реквизиты (номер счета пластиковой карты любого банка). Все остальные сведения будут собраны автоматически.

ФНС будет получать информацию от банков, через которые проходила оплата. Это не только упростит оформление, но и сократит сроки получения вычета. С 2022 г. ждать деньги придется не более 45 дней. Исключение – случаи, когда у налоговой службы возникнут подозрения в нарушении законодательства.

Документы для вычета

Для подтверждения своего права на имущественный вычет необходимо предоставить в налоговую службу копии:

  • договора купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права, если оно возникло до 15.07.2016 г.) или акта приема-передачи, если квартира куплена в новостройке;
  • договора кредитования;
  • справки из банка о размере уплаченных процентов;
  • документов, подтверждающих оплату.

Если возврат налога в 2021 г. производится через ФНС, а не через работодателя, дополнительно потребуется декларация 3-НДФЛ, заявление на возврат излишне уплаченного налога и справка 2-НДФЛ.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку

Полный пакет документов также потребуется при оформлении вычетов за предыдущие годы и при использовании услуг банков, которые не подписали с ФНС договор об информационном содействии.

Полезные советы

Есть несколько тонкостей, которые нужно учесть, чтобы максимизировать свою выгоду от возврата НДФЛ:

  1. Согласно НК РФ, размер налогового вычета за год не может превышать величину налогооблагаемого дохода за тот же период. Имущественный вычет в отличие от социальных переносится на следующие годы. Поэтому выгоднее сначала вернуть деньги за расходы на лечение, учебу и др., а проценты компенсировать по остаточному принципу.
  2. С 2014 г. вычеты по покупке квартиры и по уплате ипотечных процентов перестали быть взаимосвязаны. Поэтому если планируется дальнейшее улучшение жилищных условий, есть смысл не компенсировать расходы на кредитование.
  3. Законодательно не установлено, в какой последовательности нужно возмещать НДФЛ с затрат на покупку жилья. Можно сначала полностью выбрать основной имущественный вычет, а потом пользоваться процентным или совмещать их.
  4. Если жилье покупают супруги, то может оказаться целесообразно основной вычет получить одному из них, а компенсацию процентов – второму. Так они быстрее вернут налог и сохранят право на возврат НДФЛ при покупке другой недвижимости.

С помощью налогового вычета можно компенсировать налог, уплаченный только за 3 последних года. То есть, в 2021 г. получится подать декларацию только за 2018-2020 гг., даже если договор с банком был заключен раньше.

Вычет при рефинансировании

Проведение рефинансирования ипотеки не лишает заемщика право на возврат НДФЛ с фактически уплаченных процентов. Но необходимо соблюсти главное условие – кредит должен быть целевым. Это означает, что в договоре рефинансирования должна быть ссылка на первый ипотечный договор.

Чтобы сохранить право на вычет по процентам, рефинансирование можно проводить только в банке, имеющем лицензию ЦБ РФ.

Это ключевое отличие между рефинансированием и первоначальным кредитом. При первичном оформлении ипотечного договора не имеет значения, кто выступает заимодавцем. Это не обязательно должен быть банк с лицензией ЦБ. Компенсировать часть расходов удастся, даже если деньги в долг дал работодатель.

Примеры расчета

Пример 1: Человек купил квартиру за 1,5 млн и за время выплаты кредита заплатит 1 млн процентов. Его доход составляет 60 тыс. руб. в месяц. Это означает, что суммарный НДФЛ, подлежащий возврату составляет 325 тыс. руб. (13% от 2,5 млн).

Но он сможет возвращать не более 7,8 тыс. в год (13% от 60 тыс., умноженные на 12 месяцев). При этом он сохраняет за собой право в будущем вернуть НДФЛ еще с 0,5 млн в случае покупки другой квартиры или дома (если первый объект, за который получена компенсация, куплен до 2014 г.). Повторно обратиться за вычетом по процентам нельзя, хотя лимит 3 млн и не был выбран.

Пример 2: Человек приобрел жилье за 3 млн руб., а расходы по обслуживанию кредита составят 3,5 млн. Он сможет компенсировать налог только с 2 млн руб. за факт покупки и 3 млн руб. по процентам, т.е. получит 650 тыс. руб.

Пример 3: Семья покупает дом за 4,5 млн руб., из которых 600 тыс. руб. уплачено маткапиталом. А расходы по ипотеке составляют 3,5 млн руб. В этом случае супруги имеют право компенсировать по основному имущественному вычету только 3,9 млн руб. Им целесообразно поровну разделить между собой эту сумму.

Если в дальнейшем планируются еще покупки, то компенсацию процентов следует оформить только на одного из пары. В таком случае удастся вернуть НДФЛ только с 3 млн, а 65 тыс. руб. (13% от 0,5 млн) останется в бюджете. Но у одного из супругов сохранится право обратиться за вычетом в будущем.

В случае, если семья передумает приобретать еще одно жилье, не реализовавший свое право на вычет по процентам супруг может обратиться за ним в любой момент пока у него сохраняется доход, с которого платится НДФЛ в бюджет.

Пример 4: Квартиру покупает пара, не состоящая в браке. Цена объекта 3,5 млн руб., проценты составят 5 млн. В этом случае им целесообразно разделить расходы по приведенной в таблице схеме.

Параметр1 покупатель2 покупатель
Расходы на покупку1,75 млн1,75 млн
Расходы по процентам2,5 млн2,5 млн
Остаток вычета, который можно перенести на другие объекты250 тыс.250 тыс.
Остаток вычета по процентам, который сгорит0,5 млн0,5 млн

Использование налоговых вычетов, основного и по процентам, – эффективный способ компенсировать часть расходов на покупку жилья. Изменение процедуры его оформления в 2021 г. сделало задачу максимально простой. Оно избавило от необходимости запрашивать справки у банка, а значит на реализацию своего права потребуется всего несколько минут личного времени.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Всё об ипотеке простыми словами
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: